Введение
Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (ред. от 19.07.2011) введено разделение инвестиций по их цели на две категории:
1. Капиталообразующие (реальные) инвестиции в форме капитальных вложений — это вложения денежных средств и иного капитала с целью воспроизводства основных фондов.
2. Портфельные (финансовые) инвестиции — это капитал, вкладываемый в ценные бумаги [1].
В налоговом законодательстве для зданий и сооружений, отнесённых к основным средствам, под реконструкцией понимается их переустройство, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции [2].
Реконструкция зданий и сооружений относится к особому виду строительных работ, представляющих из себя комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (высоты, количества этажей, площади, объема), проводимых для:
- гражданских зданий с целью повышения комфортности проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг;
- промышленных зданий с целью технического перевооружения, модернизации производства, направленных на изменение номенклатуры и/или увеличения объема выпускаемой продукции, улучшения условий труда.
Необходимость реконструкции жилых, общественных и производственных зданий связана с устранением морального и физического старения, вызванного как объективными (естественный износ, изменение представлений о комфортности, научно-технический прогресс), так и субъективными (низкое качество технической эксплуатации, несвоевременное проведение ремонтов и т.п.) причинами [3, 4].
Показатели экономической эффективности
Оценка капиталообразующих инвестиций проведена по следующим показателям:
1) доходность инвестиций, рассчитываемый по формуле [5, 6]:
| D=П/I | (1) |
где:
D — доходы от деятельности
I — инвестиции по проекту
П — прибыль от реализации проекта
2) срок окупаемости, рассчитываемый по формуле [7]:
| PP=I/Dc | (2) |
где
PP — срок окупаемости в годах
Dc — среднегодовая прибыль
3) Общий доход [8]:
| TP=P*Q | (3) |
где
TP – общий доход;
P – цена;
Q – количество.
С точки зрения социальной и культурной значимости не существует объективных показателей для обоснования инвестиций в проекты реконструкции. В подавляющем числе таких проектов в роли инвестора выступает государство, которое не преследует цели извлечения прибыли. Следовательно, применение показателей экономической эффективности в данном случае нецелесообразно. Обоснованием инвестиций занимаются компетентные государственные органы. Финансируются эти проекты по-разному. Если объект имеет федеральное значение, его вносят в план Федерального бюджета на реконструкцию или реставрацию исторических памятников. Объекты муниципального значения финансируются из бюджета города. Многие памятники находятся в частной собственности и финансируются инвесторами.
Проекты реконструкции
Инвестиции в реконструкцию объектов капитального строительства – один из самых заманчивых путей для потенциального инвестора. В частности, одно из направлений инвестиций в реконструкцию – переоборудование офисных зданий в жилые помещения, под апартаменты с целью последующей продажи.
При реконструкции здания должны быть учтены следующие факторы [9, 10]:
- комфортность;
- капитальность;
- экологичность и гигиена;
- безопасность;
- экономичность.
Данные факторы в обязательном порядке должны быть учтены, иначе инвестор, вкладывающийся в реконструкцию, рискует остаться без прибыли.
Рассмотрим примеры проектов реконструкции.
ПСК МИР-Строй предлагает инвесторам вкладывать деньги в проект реконструкции здания в Москве по улице Гольяновской, д.5, к.9. Согласно техническим характеристикам, пятиэтажное здание имеет общую площадь 4608 кв. м, соответствует классу «С» (обычно это здания старой постройки, в которых не проводилась реконструкция или капитальный ремонт).
Компания предлагает привлечь средства к реконструкции данного офисного здания в жилое для последующей продажи апартаментов. Привлекательными для потенциальных жильцов будут такие факторы как:
- удобное расположение дома;
- развитая инфраструктура;
- цена.
Авторы данного проекта считают, что вложение средств в их проект является наименее рискованным по ряду причин, в том числе: поддержки правительства Москвы, динамический рынок жилой и коммерческой недвижимости, растущий спрос покупателей.
Следующий рассматриваемый объект - это проект реконструкции здания в городе Санкт-Петербург по адресу пр. Римского-Корсакова, д.37-А. Первая часть флигеля в данный момент занята компанией “СВАРОГ ФИЛЬМ”, во второй части - планируется реконструкция, предполагающая полное восстановление этой части здания.
Рассмотрена реконструкция 2-х этажного здания школы под жилой дом с надстройкой в 2 этажа в Республике Башкортостан. Для потенциальных жильцов привлекательность состоит в удобном расположении дома; рядом с домом находится общеобразовательная школа, стадион. Для отдыха и развлечения рядом есть парки, кинотеатр, драмтеатр и набережная.
Такими же преимуществами обладает реконструкция 2-х этажного жилого дома с надстройкой и обстройкой здания до 12-ти этажей в Московской области.
Для всех объектов, описанных выше, цель инвестиций заключается в получении прибыли (табл. 1). Однако не всегда это является главной целью инвестиций.
Таблица 1. Экономические показатели проектов реконструкции
| Город | Адрес | Форма реализации проекта | Доходность, % | Срок окупаемости в годах | Общий доход тыс. рублей |
| Москва | улица Гольяновской, д.5, к.9 | Прямая продажа | 150 | 1 | 600000 |
| Санкт-Петербург | пр. Римского-Корсакова, д.37-А | Прямая продажа | 750 | 1 | 90798 |
| Санкт-Петербург | пр. Римского-Корсакова, д.37-А | Гостиница | 46 | 3,1 | 9111 |
| Стерлитамак | ул. Карла Маркса, д.125 | Прямая продажа | 333 | 1 | 100000 |
| Москва | ул. Ивантеевская, д.1, к.6 | Прямая продажа | 185 | 2 | 650000 |
Зачастую объекты реконструкции несут в себе культурную роль [10, 11]. Одним из самых крупных подобных объектов в Санкт-Петербурге можно считать масштабную реконструкцию и реставрацию Восточного крыла Главного штаба.
Здание было возведено в 1829 году, в восточном крыле располагалось министерство иностранных дел и финансов, а с 1993 года корпус был передан государственному музею Эрмитаж. В 2008 году началась масштабная реконструкция архитектурного памятника. В ходе мероприятий по реконструкции необходимо было, не затронув внешний облик здания, полностью переоборудовать его в современных просторный музейный комплекс.
Заказчиком выступил государственный музей Эрмитаж. Консорциум компания «Интарсия» выиграла тендер на строительство, стоимость работ должна была составить 4 418 414 868 рублей. Инвесторами выступили Всемирный банк и министерство культуры, а разработкой архитектурного проекта стала «Студия 44». По разным оценкам, общая стоимость работ превысила 7 миллиардов рублей.
Строители добились невероятных результатов, создав одно из самых необычных и запоминающихся музейных пространств, в котором на настоящий момент проходят выставки современного искусства, неизменно пользующиеся популярностью у петербуржцев и гостей города. В ходе реконструкции пять дворов были соединены в единый атриум под стеклянным куполом, выставочные помещения и музейные залы подверглись масштабной реставрации. Помимо косметических и архитектурных изменений были проведены и работы по заглублению дворов и подвалов ниже отметки существующих фундаментов, были заменены деревянные перекрытия на железобетонные и произведен ремонт фасадов. Помимо музея, в здании располагаются также кафе, музейные магазины, галереи и лекционные залы. Композиционными акцентами выступают огромные двери высотой 14 метров и анфилада.
Заключение
Результаты расчетов показателей экономической эффективности приведены на рисунках 1-3.
Рисунок 1. Доходность
Рисунок 2. Срок окупаемости
Рисунок 3. Общий доход
Из графиков видно, что при увеличении общего дохода проекта, его доходность снижается. Однако из-за больших инвестиций прибыль более затратных проектов высока, несмотря на маленький процент доходности.
Рассмотренные проекты и рассчитанные показатели эффективности показывают, что инвестиции в реконструкцию помещений различного назначения в жилые дома могут быть выгодными, но при этом необходимо учитывать расходы на:
● разработку проекта реконструкции;
● получение разрешения на реконструкцию;
● государственные экспертизы.
По значениям доходности можно сделать вывод о том, что инвестиции в проекты реконструкции являются перспективными как в мегаполисах, так и в небольших городах.
Список литературы
1. Вахрин П. И., Нешитой А. С. Инвестиции: Учебник. — В22 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0 », 2005. — 380 с.
2. Часть 2 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 117-ФЗ – [Электронный ресурс] – URL: http://docs.cntd.ru/document/901765862 (по состоянию на 10.05.2017).
3. Золотозубов, Д.Г. З-80 Реконструкция зданий и сооружений [Электронный ресурс] / Д.Г. Золотозубов, М.А. Безгодов ‒ Пермь: Изд-во Перм. нац. исслед. политехн. ун-та, 2014. ‒ 1 электрон. опт. диск.
4. Симанкина Т.Л., Попова О.Н. Квалиметрическая экспертиза при оценке состояния застройки урбанизированной территории. Строительство уникальных зданий и сооружений. 2013. № 7 (12). 71-78 с.
5. Маленков Ю.А. Стратегический менеджмент: Учебник — Москва: Проспект, 2011. — 224 с.
6. Гилемханов Р.А., Брайла Н.В. Актуальные направления фундаментальных и прикладных исследований. Материалы VIII международной научно-практической конференции, 2016. 165-168 с.
7. СВ. Валдайцев, П.В. Воробьев Инвестиции: Учебник — Москва: Проспект, 2005.—425 с.
8. Теплова, Т. В. Инвестиции : учебник / Т. В. Теплова — М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт, 2011. — 724 с.
9. Касьянов В. Ф., Ляпин А. В., Чернышева О. И. Экологическая реконструкция городской застройки //Вестник МГСУ. – 2011. – №. 8.
10. Romanovich M., Vilinskaya A. Methods of determining the optimal project of reconstraction of the Petrovsky dock in Kronstadt : MATEC Web of Conferences Сер. "International Scientific Conference Week of Science in SPbPU - Civil Engineering, SPbWOSCE 2015" 2016. – Т. 53.
11. Чугунова А.В. Реконструкция памятников культурного наследия как направление современной музейной архитектуры: Статья – [Электронный ресурс] – URL: http://cyberleninka.ru/article/n/rekonstruktsiya-pamyatnikov-kulturnogo-naslediya-kak-napravlenie-sovremennoy-muzeynoy-arhitektury (по состоянию на 10.05.2017).