Ход строительных работ включает в себя все организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, к которым относится создание, изменение или снос объекта, а также сотрудничество с компетентными органами относительно производства этих работ.
Инвестиционно-строительный проект – ограниченное временными рамками, инвестиционное предприятие, ориентированное на создание нового специального объекта недвижимости, без которого невозможно достичь целей инвестирования.
Инвестиционно-строительный процесс – это последовательный комплекс этапов стадии выполнения инвестиционно-строительного проекта, направленный на достижение целей инвестирования путем создания или изменения объектов недвижимости.
В статье рассмотрены этапы инвестиционно-строительного проекта, а также участники проекта на каждом этапе.
I Этап. Предварительный.
Ориентировочно на подготовительный период уходит 4-6 месяцев. За это время изучается климат на месте строительства, земельный участок, выбираются основные виды строительных материалов.
Этап выполняется специалистами группы предварительного девелопмента, которая входит в состав службы технического заказчика. Заказчик –лицо, заинтересованное в выполнении исполнителем работ, которое от имени застройщика организует с помощью договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных исследовании, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика.
Содержание подготовительных работ [1]:
- инженерно-геологические исследования и создание геоподосновы;
- планирование и расчищение территории;
- перехватывание и отведение поверхностных и грунтовых вод;
- обустройство стройплощадки и подготовка участка под будущий проект.
I-й этап завершится, когда утвердится решение об издании распорядительного документа по реализации проекта или примется решение о выставлении объекта на продажу в существующем виде [9, 10].
II Этап. Подготовка документации
На этом этапе, который ориентировочно выполняется около 2-х месяцев, первоначально проходят переговоры по общетехнической части, чтобы включить в распорядительные документы условия по долевому участию инвестора в продвижении городских инженерных сетей и сооружений. Далее осуществляется сбор сведений по существующему лицу, который пользуется землей для хозяйственной эксплуатации, и собственником, чтобы включить в распорядительные документы условия для освобождения участка. После этого идет подготовка бизнес-плана, исходя из имеющейся информации, выпуск разрешения и подписание инвестконтракта [6].
Работает на этом этапе та же группа «перспективного девелопмента», так же половина работы выполняется со специалистами из групп Главного энергетика и Главного механика и специалистами из юридической службы и службы земельно-имущественных отношений. Самой же подготовкой распорядительных документов занимаются сотрудники юридической службы, а к подготовке бизнес-планов привлекаются специалисты финансово-экономической службы.
II этап завершится, когда утверждено разрешение на продолжение работы над проектом, за которой последуют кадровые решения. С момента выхода распорядительных документов по проекту назначается персональный управляющий проектом [9].
III этап. Разработка исходно-разрешительной документации, получение технических условий на присоединение
Исходно-разрешительная документация (ИРД) – это термин, который используется для обозначения документации [9, 10].
Основные документами ИРД являются:
– Изменение разрешенного использования земельного участка;
– Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения;
– Градостроительный план земельного участка;
– Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «проектная документация»);
– Разрешение на строительство;
– Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Составами этапа является проведение согласований и получение заключений, а именно: согласование управы района; согласование главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям; согласование научно-исследовательского и проектного института Генплана; заключение архитектурно-планировочного управления округа; заключение Роспотребнадзора; заключение научно-исследовательского и проектного института Генплана; заключение Управления государственной противопожарной службы; заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам; выпуск исходно-разрешительной документации и акта разрешенного использования [1].
- Получение технических условий на присоединение.
Приблизительный срок выполнения 3-го этапа 6 месяцев.
Результатом завершения 3-го этапа является получение документации и акта разрешенного использования. Далее появляются варианты продолжения работ над проектом, а именно: продолжать самостоятельно работу по реализации проекта, либо объект выставляется на продажу в том виде, который есть.
IV этап. Заключение договора краткосрочной аренды земли, разработка и согласование проекта, получение разрешения на строительство
Оформление земли в аренду позволяет получить её во временное пользование по более низкой цене, на тот срок, который необходим арендатору.
Такие сделки пользуются большим спросом со стороны физических и юридических лиц.
При помощи договора аренды земли официально оформляются отношения сторон.
Приблизительный срок выполнения 4-го этапа от 9 до 12 месяцев. Результатом 4-го этапа является согласованный и утвержденный проект и получение разрешения на строительство [4].
Составом этапа является:
- Заключение договора аренды на период проектирования и строительства, а именно: получение кадастровой кальки земельного участка; согласование кальки с соседними землепользователями; выполнение геодезических работ; выход Распоряжения префекта округа; оформление договора аренды [8];
- Разработка и согласование проекта, а именно: заключение договора на проектирование; разработка проекта; разработка и согласование Задания на проектирование; согласование Управы района; согласование научно-исследовательского и проектного института Генплана; заключение архитектурно-планировочного управления округа; заключение Роспотребнадзора; Управление комплексного благоустройства города; Экспертно-консультативный совет; оформление свидетельства об утверждении архитектурно-строительного решения; выполнение технических обследований и заключений; организация информирования жителей о предстоящем строительстве; протокол Муниципалитета; государственная экологическая экспертиза; государственная экспертиза проекта [2];
- Получение разрешения на строительство, а именно: утверждение Застройщиком, либо заказчиком, проектной документации; согласование Росохранкультуры; нанесение объекта на карту; оформление разрешения на снос; получение разрешения на строительство[7].
V этап. Подготовка и проведение тендера на генподряд, заключение генподрядного договора
Наиболее действенный способ найти подходящего подрядчика на проект – это провести тендер. Это диктуется существующими международными стандартами управления проектами.
Самым сложным по подготовке и осуществлению является тендер на генподряд. Первой стадией проведения тендера является организация документов для проведения конкурса. Перед началом проведения конкурса готовится тендерный пакет – комплект документации, адресуемый участникам тендера, на основании которого участники тендера делают предложения. Подготовка тендерного пакета может занимать несколько месяцев. Следующей стадией является организация и проведения тендера на генподряд. В процессе оценки предложений участников присваиваются баллы [5]. На финальной стадии обычно остается два или три претендента. Из их числа путем голосования выбирается победитель. Далее заключаются генподрядные договора, также подписываются договора на вынос и прокладку внешних инженерных сетей и на авторский надзор за строительством. Результат завершения 5-го этапа – передача документации и передача строительной площадки генподрядной организации.
Ориентировочный срок выполнения 5-го этапа 4 месяца.
Подготовка и проведение тендера – это трудоемкий и длительный процесс. Однако затраты абсолютно оправданы, так как выбор претендента на основе тендера в значительной мере снимает риски затяжки сроков в процессе ведения строительных работ, позволяет застройщику сэкономить значительные средства из-за отсутствия необоснованных претензий подрядчика и требований по увеличению цены, помогает избегать судебных разбирательств и в целом снижает риски проекта [8].
VI этап. Строительство, технический надзор. Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта
Ориентировочный срок выполнения 6-го этапа 18-24 месяца.
На данном этапе за это время происходит реализация инвестиционного проекта, в ходе которого происходит возведение объекта в соответствии с утверждённой проектной документацией, требованиями строительных норм, правил и других нормативов. Далее объект вводится в эксплуатацию, осуществляются пусконаладочные работы, набор и подготовка персонала, вывод на проектную мощность основных фондов предприятия. Проектное обеспечение строительства на данном этапе инвестиций включает авторский надзор при проведении строительных работ [7]. Проектные организации могут также оказывать по инициативе Заказчика и на основе договорных соглашений другие необходимые услуги. Например, управление инвестиционным проектом, технический надзор за строительством, надзор за проектированием и проектирование комплектующего оборудования, инженерных систем и установок, а также участие в сдаче-приёмке объекта.
Факт сдачи объекта в эксплуатацию – это еще далеко не завершение инвестиционного цикла. На протяжении производственной фазы должна обеспечиваться окупаемость инвестируемых средств – собственно цель любого инвестиционного проекта.
Заключение
Безусловно, организация проекта это трудоемкое дело, и добиться успешного проекта очень сложно без хорошего регулирования интересов и ожиданий участников проекта. Основными действующими лицами проекта являются: инвестор, заказчик, проектировщик и подрядчик и, что важно, для будущего проекта необходимо правильно подобрать и объединить участников проекта по группам сил и интересов.
Таким образом, инвестиционно-строительный проект должен содержать в себе совокупность процессов, которая состоит из документации, управления, отношений и рисков, финансов и технической стороны. В ходе успешного выполнения проекта должны участвовать три группы лиц:
1) отвечающие за непосредственные результаты инвестиционно-строительного проекта;
2) отвечающие за различные организации и структуры, имеющие непрямое отношение к проекту;
3) принимающие участие в областях деятельности, связывающие первые две группы.
Достижение цели инвестирования – реализация физических объектов недвижимости [3] – возможно с помощью инвестиционных проектов в области разработки или усовершенствования объектов недвижимости.
Список литературы
1. В.И. Теличенко, О.М. Терентьев, А.А. Лапидус, «Технология возведения зданий и сооружений»/ Издание второе, переработанное и дополненное, Москва, «Высшая школа», 2004.
2. В. А. Авдеев, В. М. Друян, Б. И. Кудрин, Основы проектирования металлургических заводов, М., 2002
3. Малахов В.И. Введение в ИСИ. Открытый семинар для СПбПУ Петра Великого. 2016г.
4. Миронов Г. В., Буркин С. П., Шимов В. В., - Инвестиционно-Строительный Менеджмент. Справочник, УГТУ-УПИ, 2005.
5. Пономарева Е.С., Кривенцова Л.А., Томилов П.С., Мировая экономика и международные экономические отношения: учебное пособие. 2012.
6. Кошелева И., Анализ инвестиционного проекта компании, 2010.
7. Павлова З. Ф., Аспекты взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности, 2009 г.
8. Баркалов С., Бабкин В., Управление проектами в строительстве, 2003.
9. СП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.
10. Осипенкова И.Г., Симанкина Т.Л., Нургалина Р.Р. Основы организации и управления в строительстве. Учебное пособие / Санкт-Петербург, 2013.